«Квартирные рейдеры», «профессиональные соседи» и «чёрные риелторы» сегодня кажутся персонажами криминальных фильмов девяностых-нулевых, но индустрия до сих пор жива. Сомнительный бизнес процветает даже сейчас, хотя с началом войны с проблемы снят фокус СМИ и общества.
Российское законодательство никак не определяет понятие «рейдерство», хотя с началом приватизации оно стало частью российской экономики. Согласно одному очень старому исследованию Челябинского государственного университета, в России в 2002 году 76% сделок, связанных с поглощением одних компаний другими, были насильственными или «недружественными». Эта цифра показывает нам, из какой ткани были сотканы деловые отношения в бурно растущей России 2000-х. Параллельно с активным, сопряжённым с насилием, ростом частного предпринимательства, рейдерство перекочевало в сферу недвижимости, где до сих пор чувствует себя отлично.
В широком смысле все, кто пытается завладеть вашей недвижимостью – рейдеры, но разделить их можно на два типа: так называемые «чёрные риелторы» и «квартирные рейдеры» (или «профессиональные соседи»). «Риелторы» отличаются от рейдеров тем, что используют поддельные документы, подписи или обманом заставляют своих жертв передать им недвижимость, оформив доверенность или дарение.
Тактика квартирных рейдеров принципиально отличается. В каком-то смысле они даже честнее: покупают доли в квартирах своих жертв, а затем вступают с ними в открытый конфликт. Отравляют их жизнь скандалами, подселяют неадекватных людей или угрожают физической расправой. Цель всех этих мероприятий – любыми средствами завладеть целой квартирой, либо выгодно продать свою долю по космической цене. Это – «профессиональные соседи».
Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, владелец доли в квартире может продать своё имущество третьему лицу, если в течение месяца другие собственники не изъявят желания купить её. Но даже если такое желание имеется, найти деньги на покупку не так просто. Поэтому нередко часть квартиры уходит посторонним людям на вполне законных основаниях.
Преступники специально выбирают одиноко проживающих людей или тех, чья семья разрушена. Они предлагают кому-то из родственников жертвы быстро продать свою долю в квартире и избежать лишней волокиты. Завладев долей, «профессиональные соседи» начинают терроризировать жильцов. Почти всегда рейдеры работают в команде. Например, рейдер-собственник доли, его физически крепкий товарищ, юрист и провокатор – это один из возможных вариантов. Когда такой коллектив приходит к жертве вместе с полицией, человек остается беззащитен. У него просто нет шансов переспорить незваных гостей.
Кроме того, рейдеры привлекают к своим акциям людей со стороны. Это могут быть люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью, бездомные, бывшие осужденные или трудовые мигранты, нуждающиеся в доступном жилье.
Рейдеры сдают им комнаты в «долевых» квартирах безо всякого согласования с жильцами этих квартир.
В феврале 2019 года депутаты Госдумы Сысоев, Андрейченко, Шилков и другие предприняли попытку решить проблему продажи долей на законодательном уровне. Они предложили на рассмотрение проект закона, который предусматривал запрет на образование небольших долей в квартирах, находящихся в совместной собственности, и дальнейшую продажу этих долей посторонним людям.
«Действующая редакция Жилищного кодекса РФ не защищает собственников от квартирных рейдеров, которым достаточно приобрести незначительную долю в общей собственности, чтобы потом различными способами склонить первоначальных собственников к совершению заведомо невыгодной для них сделки. Сегодня квартирное рейдерство зашло так далеко, что его называют особо опасной формой социального терроризма, когда граждан лишают права на жилище», – говорилось в пояснительной записке.
Но проект отклонил комитет Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.
Уже в декабре 2021 года депутаты Мосгордумы также выступили с предложением навести порядок в сфере долевой собственности. Одним из авторов инициативы стала депутат Наталия Метлина, которая предложила запретить продавать доли кому-либо, кроме ближайших родственников или других собственников, живущих в этой квартире. Особенно после развода или получения наследства.
Законопроект предполагает, что квартира может быть продана только по соглашению всех совладельцев квартиры и целиком. По задумке депутатов, деньги, полученные от продажи, должны быть разделены между всеми собственниками. Депутаты Мосгордумы поддержали проект, и он отправился на рассмотрение в Госдуму. О дальнейшей его судьбе неизвестно, депутатам было не до того.
Квартира за душевой шторкой
“Впервые Ирину Яшенкову я увидела в 2020 году, – рассказывает Кристина. – Она пришла на просмотр квартиры, прошла в обуви, толком не посмотрела содержимое доли, на мое настроение и разногласия с отцом она не обратила внимания, ей было все равно.
В 2010 году моя мать погибла. Отец выставил её суицидницей и не понёс наказания. После этого и начались проблемы с квартирой. В этой квартире было три собственника – я, мой брат и отец. У меня с братом по 25%, у отца – 50%.
Я неоднократно предлагала всем вместе продать эту квартиру, потому что вместе мы жить не можем, да и не хотим. Но отец с братом договорились и оттягивали этот момент. В 2018 году мой брат уехал из России, и я не знала, где он находится. Тогда отец вдруг решил, что ему нужны деньги, сказал, что не будет ждать моего брата – и решился на продажу своей доли.
Пока я пыталась его переубедить и найти деньги на выкуп доли, оказалось, что покупатель уже есть и готов купить половину квартиры, которая принадлежит отцу. Покупателем оказалась Яшенкова Ирина Андреевна. Отец продал ей свою половину всего за три миллиона рублей, хотя она стоит минимум в два раза дороже. Три миллиона рублей. Всего лишь.
Я не подписывала ничего, но он меня по закону уведомил: прислал в вотсап корешок от нотариального уведомления, клочок обратной стороны листа. Подписал: “я продаю квартиру”.
Он поставил меня перед фактом. Я пыталась как-то договориться с ним, пообещала найти сумму, договорилась с риелтором о сделке с отцом. Встреча должна быть, грубо говоря “завтра”, а он мне “сегодня” пишет, что продал долю другим людям. Хотя договор об авансе уже был у нас, и я ему отправила сумму в размере 30 тысяч рублей.
Позже брат вышел на связи и рассказал мне, что обо всем знает, сказал, что отец хотел мне насолить. Он знал, что брат не вернется сюда при таком режиме, что брату все равно на свою долю. Брат сказал мне, что отец просто “долго искал подходящего для меня рейдера”, это цитата.
Через несколько месяцев после покупки Яшенкова пришла заселяться с полицией и своими друзьями. И с мастером по вскрытию замков. Мне удалось найти с полицией общий язык, меня и Яшенкову повезли в отдел писать друг на друга заявления, а в квартире остались мои друзья. После этого кто-то вливал в дверную скважину клей несколько раз, дверь была грязная внизу, видимо пока меня не было, кто-то долбил в неё ногами – и так далее. Собака была испуганная в те дни. Я понимала, что кто-то приходил.
Потом начались суды: она написала иск на вселение и “нечинение препятствий” и выиграла. Пришла с судебным приставом вселяться – на основании решения суда.
Выбивали дверь около 5 часов, мои близкие [друзья] стояли по ту сторону двери, но сотрудники ФССП и полиция отодвинули их в сторону. Рейдеры пытались вскрыть замки, в итоге сняли дверь с петель. Для меня это было потрясение, так как у меня дома полно животных, это мои дети, и я за них переживаю больше, чем за себя. Они были напуганы, а я была беспомощна.
Зашли сотрудники, зашёл пристав, зашли эти уроды. Была какая-то девушка, представилась юристом Яшенковой. Еще с ними был какой-то дед и крупный мужчина по имени Юрий, похожий на бандита. Они долго ходили по квартире, осматривали её.
Вдруг этот Юрий сказал мне, что придёт время и меня задушат. Потом, правда, поправился и сказал, что я сама себя задушу во сне.
Ещё он сказал, что меня признают невменяемой.
В итоге они оставили полный хаос у меня дома и ушли. В первые и вторые сутки мне приходилось прикрывать вход в квартиру шторой из душевой, потому что двери не было. По идее Яшенкова должна была поставить дверь, но ей-то она не нужна. Яшенкова обмолвилась, что я должна купить ей равносильную [равную её собственной] долю, если хочу, чтобы это прекратилось
Я одна, родственников почти нет, брат не вернется. Идеально. Убить одну девчонку и захватить трёшку в Москве. Я боюсь за свою жизнь, но я не могу отступить назад”.
Драма в Рославле
Кристина решила узнать о своей новой соседке побольше и обратилась к своему знакомому, который работает в полиции. Выяснилось, что женщина с аналогичными паспортными данными родилась в Крыму, а в 2010 году переехала в Россию. Уже в сентябре 2010 года она стала фигурантом уголовного дело по статье 160 УК РФ – присвоение и (или) растрата (хищение) вверенного имущества. И вот уже 13 лет она проходит по этому делу в качестве подозреваемой.
Что конкретно похитила или присвоила Яшенкова, так и осталось неясным, однако Кристина выяснила, что Яшенкова имеет доли в квартирах в Москве и Рославле Смоленской области. Как она получила эти доли, и что было дальше с собственниками этих квартир, неизвестно. Однако Кристина раскопала решение суда, куда обращалась Ирина Яшенкова.
Летом 2018 года Яшенкова обратилась в Рославльский городской суд. Она и некто Яшенков Николай Анатольевич потребовали признать человека по имени Алексей Николаевич Яшенков утратившим право пользоваться жилым помещением. В документе сказано, что все эти граждане прописаны в трёхкомнатной квартире, но ответчик, Алексей Яшенков, в квартире не живет и якобы мешает Николаю и Ирине свободно распоряжаться собственностью.
“Из представленных заявителями доказательств следует, что в настоящее время семейные отношения между истцами и ответчиком прекращены. Ответчик не проживает с заявителями, они не ведут совместного хозяйства, у сторон отсутствует взаимная забота друг о друге, какие-либо обязанности, бюджет и предметы быта.
Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком не представлено”, – сказано в документе.
Через суд Ирина и Николай Яшенковы лишили Алексея Яшенкова (по всей видимости, сына Николая) права пользоваться квартирой, прямо аргументируя это собственным желанием распоряжаться собственностью. На заседание суда Алексей не явился, однако суд удовлетворил требования истцов и признал Алексея утратившим право пользования жилым помещением.
Уже в ноябре 2021 года Яшенкова начала сдавать две комнаты в этой трёхкомнатной квартире. Объявления были размещены на сайте 100realt.ru. В обоих объявлениях был указан номер Ирины Яшенковой, и обе комнаты сдавались по отдельности. Позже в разговоре с «Продолжение следует» Яшенкова сообщила, что с мужем она развелась, и сейчас он не живет в этой квартире.
Интересно, что еще одно объявление о сдаче комнаты, опубликованное Ириной, обнаружилось в Москве. На улице Кравченко, недалеко от станции метро «Проспект Вернадского», она сдавала комнату за 14 тысяч рублей. Объявление опубликовано в ноябре 2019 года. Ирина Яшенкова подтвердила, что имела долю в двухкомнатной квартире на улице Кравченко, но позже продала её.
«Да, я немножечко им заплатила»
Мы позвонили по номеру Яшенковой, который дала нам Кристина – он совпадал с телефоном, указанным в объявлениях о сдаче комнат в Москве и Рославле. Поначалу нам никто не ответил, однако спустя несколько дней Ирина перезвонила сама. Она подтвердила, что это её номер, и что именно ей принадлежит доля в квартире, где живет Кристина.
«Я давно продала комнату на улице Кравченко и купила себе взамен другую. Кристина – совладелица ¼ доли квартиры. Постороннему человеку просто так я [не собираюсь ничего рассказывать] тем более нас с ней связывают вынужденные отношения, она очень плохо себя показала, потому что она не пускала меня в собственную квартиру… В половину квартиры. Через дверь она мне сказала: вселяться будете через суд. <…> Она не согласна жить в своей части квартиры, она хочет жить во всей квартире, но половина принадлежит мне, извините».
Далее Ирина довольно подробно рассказала о том, как нашла эту квартиру. Выяснилось, что после продажи комнаты на улице Кравченко она через риелтора вышла на мужчину, у которого умерла жена. В квартире проживала его дочь, а сын уехал в Германию. У мужчины, говорит Ирина, сейчас новая семья, и тоже есть свои нужды. Поэтому он решил продать принадлежащую ему половину этой квартиры.
Ирина объяснила, что до сих пор живет у родственников и планирует сама жить в квартире, где ей принадлежит половина. При этом Яшенкова не отрицает того, что имеет квартиру в Рославле, и сейчас там никто не живет.
Алексея Яшенкова, который, вероятно, приходился ей пасынком, они выписали из квартиры и сейчас он живет отдельно, а с Николаем Яшенковым она развелась.
«Я 23 года в Москве прожила, а тут с таким столкнулась… Там такая шушера! Что они только не орали! “А Крым не наш!” А вот, знаете, по случайному совпадению я крымчанка, родилась в Крыму. И ей показала паспорт, говорю: да, Крым наш. Но я так поняла, и мне люди подсказали, что эта шобла, которую там собрали, знаете, которые на демонстрации ходят, – нанятые. Или, может, ещё хуже. Конечно, будет трудно, но извините», – заключила Ирина.
Я спросил её про человека по имени Юрий, который, как утверждает Кристина, угрожал девушке. Выяснилось, что Юрия Ирина знает и действительно наняла его прямо в хостеле, где сама якобы жила в то время.
«Да, знаком. Угрожал? Какая чушь! Нужны были понятые [для визита в квартиру], у приставов всегда какие-то сложности <…> Я приезжаю, снимаю хостел. Я жила в этом хостеле, и мне сказали: Ирина Андреевна, ищите понятых. Я сама нашла мастера по взлому замков, чтобы имел разрешение на эту деятельность, а Юру этого – он в этом хостеле проживает и никаких связей у нас нету. Мальчик из Донецка, Горловка, беженец. Вот я просто сказала: ребята, помогите пожалуйста. Ну вызвались двое, пришли. Да, я немножечко им заплатила в знак благодарности. Тем более они нуждаются. Но, конечно, он ей не угрожал», – рассказывает Яшенкова.
Я задал вопрос и об уголовном деле, фигурантом которого является её полная тезка, которая даже родилась в тот же день. Ирина ответила мне, что никогда не привлекалась к уголовной ответственности.
Рейдеры и антирейдеры
Как не стать жертвой квартирных рейдеров? Юристы рекомендуют не обсуждать свои жилищные вопросы с посторонними людьми, предупреждать пожилых родственников и других собственников жилья об опасности рейдерского захвата, беречь и надёжно хранить все документы, связанные с имуществом, ограничить доступ в квартиру для незнакомцев.
Но что делать, если рейдеры уже завладели долей в вашей квартире?
Юристы советуют фиксировать все на камеру, вызывать полицию и нанять юриста, который поможет вам в судебных тяжбах. Но, к сожалению, суды по таким делам тянутся годами, а все снятые на видео «фокусы» рейдеров мало убеждают суд и правоохранительные органы.
Иногда и сами силовики могут быть частью серой схемы. За некоторое вознаграждение они покровительствуют рейдерам. Так, например, в 2015 году в Москве вскрылась одна из таких историй. Банда рейдеров – безобидная, на первый взгляд, пенсионерка и местный участковый – пытались выжить из квартиры москвичку Ларису Дремину вместе с детьми. Дело в том, что после развода муж Дреминой продал им ⅔ квартиры. Остальную часть, принадлежавшую Дреминой, они требовали продать им за бесценок.
Дело Дреминой дошло до суда: на рейдеров завели уголовное дело, старушку упрятали под домашний арест, а участковый подался в бега.
Но всякое действие рождает противодействие.
В Москве за несколько лет выросло сильное «Антирейдерское движение», в котором участвовали десятки молодых ребят из Москвы и других городов.
Описать механизм действия антирейдеров можно следующим образом: люди, которые по собственным убеждениям хотят помочь собственникам жилья справиться с шантажом и запугиванием. Они оказывают эпизодическую или постоянную поддержку пострадавшим, находясь в квартире, куда пытается проникнуть рейдер.
Если это разовый визит, то активисты просто приезжают и помогают предотвратить психологическое давление на жертву, оттягивая внимание на себя. В случае прямой угрозы они могут оказать организованное сопротивление рейдерам.
В тяжелых случаях, когда визиты рейдеров не прекращаются, активисты могут буквально поселиться в квартире пострадавшего, чтобы не допустить полного захвата.
В 2019 году я сам некоторое время прожил в такой квартире. Я попал туда случайно, когда, оказавшись в Москве, написал своему знакомому и сказал, что мне нужно где-то пожить несколько дней…
Он встретил меня на станции метро «Новослободская», и мы прошли несколько дворов, пока не нашли арку. Он бегло ввёл несколько цифр на панели у калитки и попросил запомнить. Мы поднялись на один из верхних этажей, он постучал в дверь несколько раз определенным образом: что-то вроде три раза, пауза и еще два раза. Нам открыли.
За тяжелой металлической дверью оказалась старая квартира с высокими потолками и огромными дверными проемами. Рейдеры завладели небольшой долей в этой квартире и выживали хозяев. У тех, кстати, была еще одна квартира – которую также посещали рейдеры.
За всей этой историей чувствовалась драма.
В квартире на Новослободской жило около 6-7 человек. Правила общежития были довольно простые: никакого алкоголя, все дежурят и убираются по очереди, все сортируют мусор, тот, кто в квартире остаётся последним, не уходит из нее. Оставлять объект нельзя, потому что в любой момент могут приехать рейдеры, которые без труда снесут дверь.
По вечерам здесь пили чай и смотрели кино на проекторе, направленном на огромную белую стену.
В той квартире я познакомился с Алексеем. К тому моменту он уже несколько лет занимался «антирейдерством». Подготавливая этот текст, я разыскал его и попросил для «Продолжение следует» рассказать свою историю ещё раз.
“Для меня всё началось весной 2018 года, – говорит Алексей. – Знакомый пригласил подежурить. Со временем мы вышли через хозяев [квартиры] на чаты пострадавших, оттуда узнавали о квартирах, которым нужна помощь. Периодически нам присылали информацию, что в одну из квартир ломятся, и мы выезжали.
Некоторые из нас были политическими активистами, некоторые спортсменами, но в общем и целом это были антифашисты, анархисты. Мотивация была довольно простая – желание помогать людям и чувство солидарности. Когда приезжали рейдеры, каждый писал своим друзьям, и в целом приезжало много людей, самых разных. Некоторых я даже не знал.
Организации не было, у нас были собрания, на которых мы принимали общие решения по конкретным случаям. Те, кто мог, выезжали на проблемные квартиры. Часто приезжали люди со стороны, кто не жил ни на одной из квартир, но мог помочь. У нас были чётко оговоренные правила, что делать в определенных случаях: не открывать незнакомым людям, не приносить в квартиру алкоголь и так далее. Остальные проблемы, по типу спиленной двери, решались уже по ходу. Бывало такое, что в одной и той же квартире рейдеры могли спиливать дверь 2-3 раза подряд.
Тактика всегда была одна: не пускать рейдеров в квартиру, пока идет суд. Остальное – бумажная волокита, на которую мы никак не могли повлиять. Она длится годами. И годами идет борьба.
Иногда бывали месяцы спокойствия, а иногда рейдеры могли неделями напролет терроризировать квартиру. У каждой стороны была цель – измотать оппонента. Но я думаю, что рейдеры больше выматывались, чем мы.
У рейдеров была своя тактика – щемить хозяев квартиры. Бывало, что заселяли каких-то маргиналов за бабки, чтобы уже те кошмарили хозяев. Бывало, что набирали со стороны людей для своей поддержки. После беседы люди понимали, что рейдеры не правы. А те, очевидно, даже не называли им свою настоящую цель.
Я был примерно на 5-6 таких квартирах. Где-то жил, куда-то просто выезжал на дежурства. Была одна квартира, где хозяйка сама всё делала [боролась с рейдерами], но мы там дежурили постоянно, когда она была на работе. Остальное время она была без нас. Но когда рейдеры заявлялись, мы приезжали конечно.
Иногда на разных квартирах мы встречали одних и тех же рейдеров. Была одна группа мужиков, которые выкупали доли по всей Москве, и с ними мы имели дело на нескольких хатах, не связанных между собой.
Сложно говорить о том, насколько успешно “чёрное риелторство”. Везде ситуации разные. Где-то были мы. Где-то нас не было, но были боевые хозяева. Где-то попадались, думаю, те, кто не мог выдержать эту борьбу, и быстро сдавались. Конечно, эти риелторы мечтали попасть именно к таким людям.
Менты присутствовали почти при каждой попытке рейдеров проникнуть в квартиру, или на каждом нашем выезде, когда рейдеры уже были внутри. Обычно они не могли ничего сделать, поскольку гражданско-правовые отношения их не касаются. Но часто они нам помогали – забирали рейдеров и пару наших на оформление в отдел, таким образом освобождая квартиру от них, и там еще оставались наши ребята, так как нас всегда было в разы больше.
Сложно сказать, когда движение [антирейдеров] начало затухать. Одно время были опасения, что ФСБ конкретно связывало “Антирейдерское движение” с “Народной Самообороной” (организация анархистов, признана в России террористической организацией – прим. ред.). Раньше некоторые активисты НС тоже занимались охраной квартир, на которые наехали рейдеры. Но после того, как на них начали заводить уголовные дела, они перестали заниматься этим. Кто-то сел в тюрьму, кто-то уехал. Логика силовиков была примитивна: если раньше охраной квартир занимались анархисты из “Народной Самообороны”, значит, все это непременно до сих пор связано с ними. Значит, там и рассадник этих радикалов.
Со временем люди выгорали от такой жизни, и просто менялся состав. На последней квартире, где я жил, все еще живут наши. Но там тоже почти прекратилась активность рейдеров. Ничего, кроме бумажной волокиты в судах, не происходит.”
Павел КУЗНЕЦОВ
