Разбираемся, что происходит в России с рынком недвижимости: отмена льготной ипотеки, огромные проценты, взлет цен на новостройки и вторичку
Вы читаете текстовую версию Разбора
Привет, счастливые обладатели ипотеки. Сегодня – о том испытании, которое нас с вами сблизило. Да, и мне не удалось миновать этой участи. Это был 2011 год. В стране ещё не было никакой льготной ипотеки, зато на излёте были нулевые, которые теперь нам кажутся тучными. Ну а я был молодым и успешным корреспондентом «Новой газеты», моя жена тоже была на хорошем счету в своей компании. Словом, мы вступили в эту мутную воду.
Мы взяли небольшую двушку в скромном ЖК в так называемой «Новой Москве». Хотя, когда брали квартиру, ещё и Новой Москвы-то не было, это уже потом к старой Москве прирезали кусок Подмосковья до самой Калужской области.
Ежемесячный платеж по сегодняшним временам смотрится скромным, он был где-то около 36 тысяч. Но тогда он сжирал около двух третей моей зарплаты. Плюс еще мы раздавали долги и кредиты, которые набрали, чтобы обеспечить тот самый первоначальный взнос в размере 20 % от стоимости квартиры. Короче, нам, как и всякой молодой семье не-москвичей в первые годы жилось очень тяжело. Зато с каким кайфом я по утрам с чашкой кофе смотрел из своей малогабаритной кухни на самолёты, заходившие на посадку во Внуково!
Эту квартиру нам пришлось продать вскоре после того, как мы уехали из России. Кстати, чтобы закрыть хвост ипотеки, нам снова пришлось влезть в долги. Но знаете, по сей день я вспоминаю те 11 лет, прожитых в той ипотечной квартире, с большой теплотой. Может, потому что это был мой первый опыт жизни в своем собственном доме. Может, потому что мы под конец уже неплохо справлялись с ежемесячными платежами, и это внушало уверенность в собственных силах… Мне грустно думать, что теперь в России для молодых людей, квартира в ипотеку – это непозволительная роскошь.
Буквально накануне начала войны Минстрой России презентовал проект развития жилищного сектора в стране до 2030 года. И вот в этом государственном проекте прямо говорилось, что для 30 % российских семей даже при нулевой ставке кредитования ипотека остается недоступной. А при ставках в 9-10 % не могут купить жилье уже 50 % наших граждан.
Вы, конечно же, слышали заманчивые обещания Путина про то, как было «продлено до 2030 действие семейной ипотеки. Льготный кредит могут получить все семьи, где растут дети до 6 лет». Звучит неплохо, а вот на деле…
Ну, вы все знаете, что за этим последовало. Стремительная инфляция, скачок «ключевой ставки» и, соответственно, процентов по займам. Отмена льготной ипотеки, наконец.
Что будет с жилищным кредитованием дальше? Как надулся этот колоссальный ипотечный пузырь, и правда ли жильё уже скоро начнёт дешеветь?
В июле 2024 года российский рынок ипотечного кредитования оказался буквально заморожен. Часть льготных кредитных программ правительство изменило, а самую популярную, под 8 % годовых, отменило вовсе. Как результат: согласно исследованию финансового маркетплейса «Сравни.ру», 66 % опрошенных претендентов на ипотечный займ после этих нововведений решили повременить с покупкой квартиры. Ипотека со ставкой в 15-20 % и выше – это, согласитесь, безумие.
Как вообще работают льготные ипотечные программы? Это программы, при которых кредиты на жилье банки выдают под сознательно заниженные проценты, а государство, со своей стороны, компенсирует им разницу между льготной и рыночной ставками. Никакой благотворительности тут нет: льготными ипотечными программами государство заботится не только и даже не столько о гражданах, а, скорее, о поддержке строительной отрасли в целом. Потому что эта вечная стройка в Москве и других крупных городах – это локомотив для экономики.
Отменённая программа льготного ипотечного кредитования была запущена в России во время пандемии, для того, чтобы поддержать российскую экономику, которая летела в бездну. Ставка ЦБ по этой программе была заявлена в 6,5 %, рыночные ставки – немногим выше. После программу неоднократно продлевали, незначительно меняя ставку. Купить по ней, разумеется, можно было только новое жильё и только у юрлиц, то есть застройщиков. При этом лидеры по выдаче льготной ипотеки – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк – объявили, что будут выдавать средства на покупку жилья только у аккредитованных застройщиков, которые, в свою очередь, будут компенсировать им часть ставки. С чего вдруг, так и осталось загадкой: а государство тогда что субсидирует? Как бы то ни было, застройщики им действительно платили. А откуда брали на это деньги, догадываетесь? Всё правильно – увеличивая цены на продаваемые метры. Причём, дорожало не только элитное жилье, но и квартиры эконом-класса. В результате Сочи, например, вырвался на третье место в мировом рейтинге стоимости жилья. Впереди лишь Монако и Гонконг. По данным банка России на декабрь 2023 года, цены на жильё в новостройках с 2020 года выросли на 80 %. Предсказуемо за новостройками подтянулась и вторичка – за тот же период она подорожала на 51 %.
Но разница в ценах между новостройками и вторичкой оставалась ощутимой. Поэтому сразу после покупки нового жилья квартиры ипотечников дешевели как правило на 20-30 %.
Однако даже с учётом этого находились люди, которых привлекала льготная, очень выгодная ипотека. Граждане с накоплениями вопреки правилам программы пользовались льготной ипотекой не один, а несколько раз. То есть покупали квартиры как инвестицию, но тут же теряли те самые 30 %.
Банки и застройщики закрывали глаза на этих нарушителей, им это было удобно: все неплохо зарабатывали на том, что спрос на льготные кредиты стал высоким. Банки получали прибыль от количества выданных займов, а застройщики – просто манипулировали спросом и предложением, повышая цены на квадратные метры. Для обеспеченных людей это повышение стоимости было малозначимым фактором: с такой ставкой ипотеки, да ещё и с учётом реальной инфляции, квартиры казались чрезвычайно выгодным вложением свободных денег. Вот только продать их за те же деньги уже нельзя — по крайней мере сейчас.
Ну а те, кто реально нуждается в собственном жилье, остались просто за бортом. Стоимость квадратных метров росла, вместе с ней росла сумма необходимого первого взноса. А реальные доходы населения падали, и многим уже даже эта льготная ипотека становилась недоступна. Ведь по данным ЦБ, более 60 % заемщиков по ипотеке отдают на выплату кредитов свыше половины своего дохода.
Но вот государство наигралось в доступную ипотеку, и банки стали «закручивать гайки». Сейчас на рынке ипотечных кредитов наметилась любопытная тенденция – растёт доля отказов в займе. Ну то есть банки стали более тщательно выбирать, кто может стать их клиентом. Это понятно: квартиру в ипотеку в нынешней России реально потянут немногие. Например, доля отказов по ипотеке в четвертом квартале 2023 года превысила 40 %. По данным Национального бюро кредитных историй, на вторичном рынке с отказом в выдаче кредита столкнулся каждый третий заемщик, а на рынке новостроек – каждый второй.
Причин тому несколько. Раньше, например, ипотеку можно было получить, даже если около 70 % от вашего дохода уходило на кредиты. Теперь у таких претендентов шансов нет. А часть банков стали учитывать не только имеющуюся кредитную нагрузку, но и гипотетически возможную. То есть на их решения стали влиять даже потенциальные одобрения по невыданным кредитам.
Но появилась и еще более неприятная тенденция: банки стали менять условия по уже одобренным ипотечным кредитам, разумеется, не в пользу клиента. Например, они уменьшают сумму кредита или повышают первый взнос.
Почему именно сейчас в стране отменили льготную ипотеку? Госбюджет, истощенный войной на Украине, просто не вынес её. Для приличия правительство оставило несколько адресных программ, типа сельской ипотеки и ипотеки для IT-шников – хотя и из нее исключили возможность взять квартиру в Москве или Питере. Но жилищные проблемы страны, четверть населения которой ещё каких-то пять лет назад пользовались выгребными ямами, это, конечно, не решит. В качестве утешительного приза депутаты и чиновники наперебой пытаются заверить всех нас, что, дескать, теперь-то жилье точно подешевеет:
«Цена на жильё будет снижаться. Она будет приходить в баланс. Нормальным рыночным равновесием. Некоторые ожидают, что на это уйдёт года два, я рассчитываю, что это быстрее произойдёт, потому что надо будет, для того, что запускать новые проекты, продавать жильё, и они вынуждены будут снижать цены на жильё. По некоторым оценкам, уже во второй половине текущего года до 40 % возможно снижение цен».
Вот только застройщики отрицают такую логику. Например, застройщик «Самолет» во время недавнего выступления на «Финансовом конгрессе Банка России» заявил, что в ближайшее время снижения цен на жильё не предвидится. Потому что в сфере недвижимости у нас сложилась «китайская модель», при которой застройщики возводят здания на кредитные деньги. И если снижать цены на уже возведенные метры, то выручка компаний упадет, а при разгоняющейся инфляции и росте себестоимости строительства, застройщикам будет сложно обслуживать свои кредиты. Как они планируют сохранить «ценник»? Элементарно. Просто временно не будут вводить в эксплуатацию построенное жилье. Ввод жилья – это ж процесс, который можно попридержать, и тем самым создать дефицит на рынке. И коснется, это, конечно, не столько «элитки» – а в первую очередь крупных ЖК эконом-класса, которые обеспечивают застройщикам большую маржу из-за объемов продаж.
Делать это, судя по всему, девелоперы уже начали. У того же «Самолета» слова с делом точно не разошлись. В августе дольщики ЖК «Горки Парк» штурмовали офис компании. Четыре тысячи жителей уже полгода не могут попасть в собственные квартиры, так как сроки сдачи постоянно переносятся. Сейчас строительные работы на объекте полностью прекращены, хотя ремонт не закончен, а застройщик продолжает «кормить завтраками».
При этом все мы знаем, когда это надо им, наши власти умеют регулировать рынок «вручную» и вмешиваться в ценообразование. Помните, что происходило при повышении стоимости бензина? Однако в случае с «квадратными метрами» ничего подобного не наблюдается. Более того – об интересах застройщиков власть заботится настолько трепетно, что еще с 22 марта 2024 года в России действует мораторий на взыскание с них неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек. Теперь как минимум до конца года несостоявшиеся новосёлы не смогут ничего с них получить за срывы сроков сдачи ЖК и другие нарушения.
Как результат – страна останется не только без вменяемых ставок по ипотеке и доступного жилья. Так еще и с дефицитом на рынке недвижимости. Добро пожаловать в социальное государство. Продолжение следует.